Kwestie: Moet ik als ondernemer drie jaar aan cijfers hebben om een huis te kunnen kopen?

Drie jaar aan cijfers tonen was tientallen jaren de norm, en banken waren daar uiterst strikt in. Zo werd een klant die op 2 januari was gestart (omdat 1 januari op een zondag viel) afgewezen omdat hij formeel geen drie volledige kalenderjaren had. Gelukkig is die tijd voorbij.

In de spelregels van banken staat dat zij klanten met een onzeker inkomen pas een hypotheek verstrekken als diegene minimaal drie jaar aan inkomen op rij kan aantonen. Maar nergens staat dat dit drie ondernemersjaren moeten zijn. Juist die ruimte gebruiken banken steeds meer.

Je kunt dus ook cijfers leveren van twee jaar loondienst en één jaar ondernemerschap. Je hebt dan nog steeds drie jaar op rij aan inkomen. De bank wil daarnaast weten of er toekomstperspectief is. Het kan zijn dat als je net gestart bent, je goede resultaat toeval of een eenmalige meevaller is. De bank wil weten of dat succes structureel is. Ook kun je in het begin je inkomen en kosten nog relatief eenvoudig bijsturen. Over meerdere ondernemersjaren wordt dat lastiger.

Er zijn tientallen geldverstrekkers en helaas hanteren niet allen dezelfde norm. Sommige geldverstrekkers eisen nog steeds drie jaar ondernemerscijfers, maar die zijn in de minderheid. Het andere uiterste vormen geldverstrekkers waar je met een half jaar ondernemerscijfers en een half jaar loondienst al een hypotheek kunt krijgen.

Stel, je bent slager in loondienst, maar besluit van je hobby je werk te maken en zelfstandig bakker te worden. Je maakt een vliegende start. Dan kun je 2,5 jaar loondienst en een half jaar ondernemerschap meenemen voor een hypotheek.

Banken willen dat startende ondernemers ook een prognose kunnen geven. Ben je actief in de vuurwerkbranche en heb je eind 2025 een fantastische start gemaakt, dan zal de prognose door het vuurwerkverbod slecht zijn. Er is veel maatwerk mogelijk, maar je moet wel realistisch blijven.
Bij ondernemers die na jaren van slechte resultaten eindelijk een goed jaar draaien, hanteert de bank helaas het gemiddelde. Ik merk regelmatig dat ondernemers hun laatste jaar als uitgangspunt nemen en op basis daarvan al naar huizen aan het kijken zijn. Maar deze soepele regel geldt helaas alleen voor startende ondernemers.
Een ander punt: de afgelopen jaren hebben mensen hypotheken afgesloten tegen lage rentes. Bij verhuizing willen zij die rente meenemen. Als je intussen ondernemer bent geworden en het gaat goed, maar je zit bij een bank die nog conservatieve normen hanteert, moet je kiezen: lage rente meenemen, maar minder kunnen lenen, of hogere rente bij een andere bank accepteren, maar meer kunnen lenen.

Het is fijn dat het maatwerk is toegenomen, maar het speelveld blijft veranderlijk. In 2007 waren de normen ook ruim. Toen regelden we onze eigen hypotheek met één jaar cijfers en de bank ging volledig van dat jaar uit, niet eens van het driejaarsgemiddelde. Toen de kredietcrisis begon, veranderde het speelveld enorm snel en verdwenen de uitzonderingen. Ik houd er serieus rekening mee dat als de economie afkoelt, het huidige maatwerk ook zal afkoelen.

Drie jaar ondernemerscijfers is dus geen harde eis meer. Er is steeds meer ruimte voor maatwerk, maar dit blijft wel conjunctuurgevoelig.